Ist das ein Blick in die Zukunft im Südwesten? Beamte des Bundesstaates Arizona gaben letzte Woche bekannt, dass dies der Fall sei nicht genügend Grundwasser für alle bereits genehmigten Bauarbeiten im Raum Phoenix. Der Staat hat die Genehmigung neuer Wohnsiedlungen in der Gegend von Phoenix ausgesetzt, die ausschließlich auf Grundwasser basieren würden, was die Expansion in schnell wachsenden (und relativ gesehen erschwinglichen) Gebieten außerhalb von Phoenix wahrscheinlich einschränken wird.
Es gibt viele Fehlinformationen und allgemeine Verwirrung zu diesem Thema. Lassen Sie uns also beurteilen, was diese Richtlinienänderung für Immobilien bedeutet.
Die Hintergrundgeschichte: Ein Bericht des Arizona Department of Water Resources (ADWR) letzte Woche zeigte, dass das Gebiet Phoenix projiziert ein Defizit von 4 % Grundwasser Nachfrage – rund 4,9 Millionen Acre-Fuß – in den nächsten 100 Jahren. Gleichzeitig herrscht am Colorado River eine der schlimmsten Dürren seit über 1.200 Jahren, und Arizona, Kalifornien und Nevada haben sich letzte Woche darauf geeinigt gemeinsam bewahren Bis zum Jahr 2026 sollen 3 Millionen Acre-Fuß Flusswasser verbraucht werden. Allein Arizona stimmte zu, auf 1,8 Millionen Acre-Fuß zu verzichten – eine Reduzierung um 55 %.
Es ist wichtig anzumerken, dass im Jahr 2020 41 % der Wasserversorgung Arizonas aus Grundwasser, 36 % aus dem Colorado River, 18 % aus Flüssen im Bundesstaat stammten und 5 % aufbereitetes Wasser waren. Es ist ebenso wichtig zu beachten, dass der größte Grundwassernutzer nicht die Einwohner Arizonas sind, sondern insbesondere die Landwirtschaftsbetriebe Luzerne-Anbau.
Nach staatlichen Schätzungen 325.000 Gallonen reicht für drei durchschnittlich große Häuser in Phoenix für ein Jahr, während Brunnen für die Landwirtschaft 3.000 Gallonen Grundwasser pumpen können pro Minute. Serverfarmen Denn auch Technologieunternehmen saugen weitaus mehr Grundwasser als einzelne Einwohner.
Unabhängig davon hat der Staat festgestellt, dass nicht genügend Grundwasser vorhanden ist, um das schnelle Wachstum in der Metropolregion Phoenix zu unterstützen, zumindest so, wie es derzeit verwaltet und zugewiesen wird. Und es sind die Hausbauer, die irgendwann durstig werden. Gouverneurin Katie Hobbs sagte, die Richtlinie habe keine Auswirkungen auf 100-Jahres-Zertifikate für 80.000 Häuser in der Gegend von Phoenix, die bereits genehmigt wurden.
Die Phoenix-Metro gehört zu den sechs aktiven Verwaltungsgebieten, in denen neue Stadtteile dem ADWR nachweisen müssen, dass sie über eine 100-jährige Wasserversorgung verfügen. Ist dies nicht der Fall, werden Genehmigungen für neue Wohnungen nur dann erteilt, wenn sie über alternative Wasserquellen verfügen. Die Richtlinie betrifft vor allem wachstumsstarke Gebiete im Valley of the Sun wie Queen Creek, Buckeye und andere nahegelegene Gemeinden, in denen der Wohnungsbau in den letzten Jahren einen Boom erlebt hat. Aber die Begrenzung des Landangebots führt in der Regel dazu, dass der Wert von Häusern und Grundstücken in die Höhe schießt.
„Die Erschwinglichkeit von Wohnraum wird in Zukunft eine Herausforderung sein“, sagte Spencer Kamps, ein Lobbyist der Home Builders Association von Zentral-Arizona, erzählt Die New York Times. Die HBACA stellte fest, dass die Entwicklung von Industrie- und Gewerbegebäuden fortgesetzt werden kann, Wohnungsbauunternehmen jedoch Einschränkungen unterliegen, sofern sie keine alternativen Wasserquellen finden.
Was rund um Phoenix passiert, ist nicht neu – eine ähnliche Grundwasserbeschränkung war es 2021 im Pinal County gegründet. Das Urteil hatte keine Auswirkungen auf die Fähigkeit der örtlichen Städte, kurzfristig zu wachsen. Steve Miller, Leiter des Pinal County, sagte im Jahr 2021, dass es in Casa Grande, einer Stadt im Pinal County, rund 25.000 Grundstücke gab, die bereits über ein ADWR-Zertifikat verfügten. Auch die nahe gelegene Stadt Maricopa verfügt über genügend Wasserressourcen, um ihre Größe in den nächsten Jahrzehnten mindestens zu verdoppeln.
„Ich möchte nicht, dass alle in Panik geraten“, sagte Miller. „Wenn Sie heute ein Haus in Casa Grande haben, wird Ihnen das Wasser nicht ausgehen. Wenn Sie heute ein Haus bauen, wird es Ihnen gut gehen. Wir arbeiten an Lösungen für Wasserprobleme, die erst in Jahrzehnten und nicht erst morgen eine Rolle spielen werden.“
Ähnlich verhält es sich mit der Metropolregion Phoenix, wo der Bestand an aktiven Wohnimmobilien im Mai um 9,8 % zurückging, der stärkste Rückgang aller Immobilienmärkte in Amerika. Es stimmt zwar, dass einige Gebiete nur für den Bau von Eigenheimen vorgesehen sein werden, doch in der Gegend von Phoenix gibt es viele Grundstücke, die dafür vorgesehen sind tut die Richtlinien zur 100-jährigen Grundwasserversorgung erfüllen. Das Wachstum wird sich zumindest kurz- und mittelfristig fortsetzen. Auch in dieser Hinsicht ist Phoenix unter den Städten eine Seltenheit ziemlich effizient bei der Genehmigung neuer Wohnungen, eine Seltenheit unter Städten in Amerika.
Es muss eine unbequeme, existenzielle Frage gestellt werden: Sind wir an dem Punkt angelangt, an dem unkontrolliertes Bevölkerungswachstum mit der ökologischen Realität kollidiert? Sollten Staaten in der Wüste aufhören, Häuser zu bauen, die auf Wasser von anderswo angewiesen sind? Ich würde argumentieren, dass die Wüstenstaaten wasserintensive Landwirtschaftsmethoden verbieten sollten, bevor sie den Wohnungsbau einschränken, wenn wir in diesem Land bereits einen massiven Wohnungsmangel haben. Aber die Realität der schwindenden Wasservorräte kann auch nicht dauerhaft ein Problem sein, das die nächste Generation lösen muss.
Dies ist offensichtlich nicht nur ein Problem für Arizonaner. Schauen Sie sich die Tabelle oben an! In Utah, das ebenfalls ein explosionsartiges Wachstum verzeichnete, hat ein Gesetzgebungsausschuss den Bau einer Pipeline vom Pazifischen Ozean vorgeschlagen, um den Großen Salzsee wieder aufzufüllen, der betroffen war Rekordtief Wasserstand im November. Man hört oft von anderen ehrgeizigen, bahnbrechenden Ideen, wie etwa 5-Milliarden-Dollar-Projekten für eine Entsalzungsanlage oder der Wasserleitung aus dem Mississippi. Ich warte darauf, dass jemand den Transport von Wasser vom Mars vorschlägt.
Hier gibt es einfach keine guten Antworten. Ich denke, dass die Ära der relativ günstigen Häuser in Wüstengebieten bald zu teuer sein wird, als dass die öffentliche Infrastruktur sie unterstützen könnte (es sei denn, wir ändern unsere Lebensweise grundlegend, was in diesem Land selten mehr vorkommt). Im Südwesten ist dies erst der Anfang.
Welche Auswirkungen wird dies Ihrer Meinung nach auf den Immobilienmarkt in Phoenix haben? CoreLogic Daten, immer noch „überbewertet“, obwohl die Immobilienpreise im April im Jahresvergleich um 3,7 % gesunken sind? Sollten Staaten oder Städte die Entwicklung einschränken? Teilen Sie mir Ihre Gedanken unter mit [email protected].
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