Fannie Mae ließ im April 2022 eine Bombe auf die Titelversicherungsbranche platzen, als es seine Werte anpasste Verkaufsführer um den Kauf von Krediten mithilfe von Attorney Opinion Letters (AOLs) zu ermöglichen. In den darauffolgenden 15 Monaten beschäftigte sich die Titelbranche mit Diskussionen über die Risiken und Herausforderungen, die AOLs mit sich bringen, und so war dies natürlich ein heißes Thema bei der Nationaler Gipfel der Abwicklungsdienste (NS3) diese Woche in St. Louis.
„Der Titel, den ich in den letzten Monaten verwendet habe, um diese Diskussion zu formulieren, lautet ‚Sturmwarnung oder ruhige See?‘“, sagt Chuck Cain, der Senior-Vizepräsident der FNF-Unternehmensfamilie, sagte NS3-Besuchern am Donnerstagmorgen. „Ist das eine große Sache oder nicht eine große Sache für diejenigen, die in der Titelbranche und der Immobilienbranche im Allgemeinen tätig sind?“
Viele in der Titelbranche würden argumentieren, dass Fannie Maes Akzeptanz von AOLs eine große Sache ist.
„Wir sind der festen Überzeugung, dass eine Eigentumsversicherung unerlässlich ist und immer sein wird“, sagte der Amerikanische Landtitelvereinigung schrieb in einer E-Mail an GehäuseDraht im April 2022. „Seit über einem Jahrhundert bietet die Titelversicherung die Gewissheit, dass ein Titel frei von Mängeln ist, und bietet Kreditgebern und Kreditnehmern ein Höchstmaß an Eigentumsvertrauen.“ In der Vergangenheit haben Kreditgeber mit überwältigender Mehrheit den Schutz einer Eigentumsversicherungspolice bevorzugt, und Fannie Mae selbst hat eingeräumt, dass die Annahme von Anwaltsmeinungen ein zusätzliches Risiko birgt.“
Die starke Haltung von ALTA ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass Fannie Mae nach Angaben des staatlich geförderten Unternehmens (GSE) im Jahr 2022 nur 45 Kredite bei AOLs erworben hat. Leistung des Plans für gerechten Wohnungsbau 2022 Bericht. Zum Vergleich: Fannie Mae hat im Jahr 2022 insgesamt 1,151 Millionen Kredite erworben.
Cain warnte jedoch davor, dass Titelprofis sich von diesen Zahlen täuschen lassen sollten.
„Ich befinde mich im Großraum Cincinnati, der das Epizentrum der Gutachtenschreiben von Anwälten war und immer noch ist“, sagte Cain. „Wir sehen sie in ganz Ohio, Kentucky und Indiana, weil das alles Teil einer Drei-Staaten-Region ist, aber wir sehen eine Expansion nach Michigan, Pennsylvania, Texas, Florida, Louisiana, Alabama, Massachusetts und West Virginia – das sind alles Staaten.“ wo Anwälte im Allgemeinen gesetzlich oder gewohnheitsmäßig eine bedeutende Rolle auf dem Titelmarkt gespielt haben.“
Bevor die Eigentumsversicherung aufkam und weit verbreitet eingesetzt wurde, verlangte der Käufer, dass das Eigentum frei von Rechten, Interessen, Pfandrechten oder Belastungen anderer ist, für die der Käufer verantwortlich war, bevor er das Eigentum an einer Immobilie erwarb. Es würde eine Titelsuche durchgeführt und dann würde ein Eigentumsvermittler eine Stellungnahme zum Titel abgeben.
Nach der Einführung der Eigentumsversicherung blieb diese Praxis bei herkömmlichen Wohnhypotheken vorherrschend, bis die GSEs und Geschäftsbanken aufkamen, die Hypothekengeschäfte einrichteten. Aufgrund der großen nationalen Präsenz sowohl der GSEs als auch der großen Geschäftsbanken wurde die Eigentumsversicherung schnell zum Marktführer unabdingbar.
Die Risikobereitschaft vieler Hypothekengeber hat sich seit dem Aufkommen der Wohneigentumsversicherung vor über 50 Jahren verändert. AOLs basieren auf den Angaben in öffentlichen Aufzeichnungen; Sie bieten dem Hypothekengeber Sicherheit und keine Versicherung, wie sie es gewohnt sind.
Aus diesem Grund haben viele in der Branche Bedenken hinsichtlich der Abhilfemaßnahmen, wenn ein Anspruch auftaucht. Bei einer Titelrichtlinie ist der Weg klar vorgezeichnet, bei einer AOL bleiben jedoch viele Fragen offen.
„Ein Großteil der Titelprämie, bei der es sich um eine einmalige Prämie handelt, wird für Abhilfemaßnahmen vor dem Abschluss gezahlt, aber einige Probleme müssen vom Rat geklärt werden, und wenn es sich um ein Gutachtenschreiben eines Anwalts handelt, würde der Anwalt sagen.“ Hier ist mein Stundensatz“, sagte Cain.
Darüber hinaus warnte Cain, dass in vielen Staaten die Verjährungsfrist für eine Anwaltshaftpflicht- oder Fehler- und Unterlassungsversicherung nur ein Jahr beträgt.
„Wenn ich heute am 8. Juni eine Titelmeinung schreibe und nächstes Jahr am 9. Juni etwas dazwischenkommt, können Sie alles tun und meine Versicherungsgesellschaft wird weder mir noch Ihnen etwas zahlen“, sagte Cain.
Cain betonte auch, dass die direkte Führung durch die American College of Real Estate Lawyers und das Amerikanische Anwaltskammer vor zwei Jahrzehnten herausgegeben, warnt Anwälte davor, einige der von Fannie Mae und geforderten Zusicherungen abzugeben Freddie Mac in seinen AOL-Richtlinien. Dies macht es noch unwahrscheinlicher, dass die Haftpflichtversicherung eines Anwalts sie abdeckt, wenn ein Anspruch gegen eine Immobilie geltend gemacht wird, für die sie eine AOL ausgestellt haben.
Trotz dieser Bedenken wurde im Oktober 2022 Vereinigte Großhandelshypothek (UWM) CEO Mat Ishbia gab bekannt, dass sein Unternehmen Anwälte mit der Prüfung von Titel- und Abschlussdokumenten beauftrage, da das Unternehmen möglicherweise die Eigentumsversicherung umgehen wollte.
Während Ishbia und UWM möglicherweise bereit sind, die Risiken und Unsicherheiten im Zusammenhang mit AOLs auf sich zu nehmen, sagte Brian Levy, Berater bei Katten und Tempelsagte, mittelständische Kreditgeber seien nicht ähnlich ausgestattet.
„Das macht mich sehr nervös“, sagte Levy den NS3-Teilnehmern. „Meine Kunden sind im Allgemeinen kleine und mittlere Hypothekengeber, daher haben wir bei AOLs ein anderes Maß an Komfort. Bei AOLs müssen wir das gesamte Risiko tragen. In der Vergangenheit konnten wir immer darauf vertrauen, dass hinter der Eisbahn eine Titelversicherungsgesellschaft stand. Jetzt haben wir weniger Vertrauen, aber wir haben geringere Kosten.“
Niedrigere Kosten standen im Mittelpunkt dieser AOL-Debatte, da Fannie Mae erstmals AOLs als Teil des dem „Equitable Housing Finance“ vorgelegten Plans vorschlug Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung. Während sich die Titelbranche für eine Kostensenkung für Eigenheimkäufer einsetzt, möchten viele in der Branche dies nicht unter erhöhtem Risiko für den Eigenheimkäufer tun.
„Wir sind alle froh, die Kosten senken zu können; Wir wollen einfach nicht den Wert senken, um dorthin zu gelangen“, sagte Cain.
Mit Unternehmen wie Voxtur, Einzige Quelle Und iTitleTransfer AOLs-Produkte anbieten und Fannie Mae ankündigt, AOLs auf VA-Darlehen zu akzeptieren, ist klar, dass AOLs in absehbarer Zeit nirgendwo hingehen werden.
Aus diesem Grund erklärten Cain und Levy den Teilnehmern, dass es in ihrer Verantwortung liege, mehr über diese Produkte zu erfahren und andere in der Branche über die Vor- und Nachteile von AOLs und Titelversicherungen aufzuklären.
„Jeder muss verstehen, was er bekommt und was nicht, welches Produkt oder welche Dienstleistung angeboten wird“, sagte Cain.
