Gestern wurde der Vertrauensindex für Bauträger veröffentlicht, und in letzter Zeit ist alles gut gelaunt, da die Bauträger glauben, dass sie mehr Häuser verkaufen können. Historisch gesehen liegt der Schlüsselwert für das Vertrauen der Bauherren bei 50: Alles unter 50 ist eine Rezession und alles über 50 ist eine Expansion. Wie Sie unten sehen können, haben wir gestern die 50-Marke überschritten, als der Index bei 55 lag.
Die Zahl der massiven Baubeginne am Dienstag wird nach unten korrigiert, aber der Trend bei den Hausbauern, den Verkäufen neuer Häuser und dem Vertrauen der Bauherren ist seit November 2022 intakt.
Schauen wir uns die Wohnungsstartdaten an und verstehen wir alles.
Aus Volkszählung: Wohnbeginn: Die Baubeginne im privaten Wohnungsbau lagen im Mai bei einer saisonbereinigten Jahresrate von 1.631.000. Dies liegt 21,7 Prozent (±14,8 Prozent) über der revidierten April-Schätzung von 1.340.000 und 5,7 Prozent (±10,8 Prozent)* über der Rate vom Mai 2022 von 1.543.000. Im Mai wurden 997.000 neue Einfamilienhäuser gebaut; das sind 18,5 Prozent (±14,1 Prozent) mehr als der revidierte April-Wert von 841.000. Der Maisatz für Einheiten in Gebäuden mit fünf oder mehr Einheiten betrug 624.000.
Dies war ein extremer Monatsdruck bei den Baubeginnen. Es ist wahrscheinlich, dass der Wert nach unten korrigiert wird, da dies bei wirklich großen Baubeginnzahlen – sowohl positiven als auch negativen – schon immer der Fall war. Es war eine so schockierende Bilanz, dass einige Konjunkturbefürworter ihre Rezessionsprognose auf 2024 zurückzogen, weil der Immobilienmarkt traditionell ein führender Wirtschaftsindikator ist.
Wohnbaufertigstellungen: Im Mai wurden im Mai saisonbereinigt 1.518.000 Wohnungen fertiggestellt. Dies liegt 9,5 Prozent (±12,3 Prozent)* über der revidierten April-Schätzung von 1.386.000 und 5,0 Prozent (±13,0 Prozent)* über der Rate vom Mai 2022 von 1.446.000. Im Mai wurden 1.009.000 Einfamilienhäuser fertiggestellt; das sind 3,9 Prozent (±13,9 Prozent)* über der revidierten April-Rate von 971.000. Der Maisatz für Einheiten in Gebäuden mit fünf oder mehr Einheiten betrug 493.000.
Die Fertigstellungsdaten für den Wohnungsbau sind nach wie vor die traurigste Datenreihe zum Wohnungsbau, die wir haben, aber sie zeigen auch, wie sehr sich der Wohnungsmarkt heute von dem Zustand unterscheidet, als der Wohnungsbau im Jahr 2008 zusammenbrach. Die Fertigstellungen für den Wohnungsbau haben sich verlängert und müssen immer noch schneller erfolgen: Wie Sie in der Grafik sehen können Unten sind wir seit einiger Zeit nirgendwo hingegangen.
Anders als in den Jahren der Immobilienblase, in denen Baubeginne, Genehmigungen und Fertigstellungen auf und ab gingen, ist dieses Mal die durch COVID-19 verursachte Verzögerung offensichtlich. Wir haben jedoch die COVID-19-Zeit überschritten und diese Datenleitung ist immer noch langsamer als meine Schildkröte Grundy.
Baugenehmigung: Die Zahl der Wohneinheiten in Privatbesitz, die im Mai durch Baugenehmigungen genehmigt wurden, betrug saisonbereinigt jährlich 1.491.000. Dies liegt 5,2 Prozent über der revidierten April-Rate von 1.417.000, liegt aber 12,7 Prozent unter der Mai-2022-Rate von 1.708.000. Im Mai lag die Zahl der Genehmigungen für Einfamilienhäuser bei 897.000; das sind 4,8 Prozent mehr als der revidierte April-Wert von 856.000. Die Genehmigungen für Einheiten in Gebäuden mit fünf oder mehr Einheiten lagen im Mai bei 542.000.
Das fehlende Glied zur Beendigung der Immobilienrezession sind Wohngenehmigungen. Traditionell steigen bei allen Erweiterungen die Baugenehmigungen stark an, wenn das Vertrauen der Bauherren stark nachlässt. Die Genehmigungen liegen einfach noch nicht vor, und das aus gutem Grund. Erstens haben sich die Wohngenehmigungen, wie Sie unten sehen können, zwar stabilisiert, sind aber noch nicht in die Höhe geschossen.
Ich habe ein einfaches Modell dafür, wann die Hausbauer mit etwas Kick mit der Erteilung neuer Genehmigungen beginnen werden. Meine Faustregel zur Vorhersage des Bauherrenverhaltens basiert auf dem Dreimonatsdurchschnitt der Versorgung. Dies hat nichts mit dem bestehenden Immobilienverkaufsmarkt zu tun – diese monatlichen Angebotsdaten gelten nur für den neuen Immobilienverkaufsmarkt und den aktuellen 7,6 Monate sind zu hoch, als dass die Bauträger neue Genehmigungen mit beliebiger Laufzeit und Laufzeit erteilen könnten.
- Bei Versorgung ist 4,3 Monate und darunter ist dies ein ausgezeichneter Markt für Bauherren.
- Bei Versorgung ist 4.4-6.4 Monate, das ist einfach ein guter Markt für Bauherren. Sie werden bauen, solange die Verkäufe neuer Häuser steigen.
- Wenn der Vorrat ist 6,5 Monate und darüber hinaus werden die Bauherren den Bau zurückfahren.
Wie Sie unten sehen können, haben die Bauträger gute Fortschritte bei der Reduzierung des monatlichen Angebots gemacht, aber sie sind noch nicht in der Lage, einen starken Druck bei den Genehmigungen zu erzielen, da sie immer noch ihren Rückstand abarbeiten. Bei einigen dieser Häuser wurde noch nicht einmal mit dem Bau begonnen.
Viele Menschen nutzen den Wohnungsbau als Frühindikator dafür, dass die USA in eine Rezession eintreten und aus ihr herauskommen. Wie Sie sich vorstellen können, fangen einige an, ihre Rezessionsprognose für 2023 in Frage zu stellen, da das Vertrauen der Bauherren so stark gestiegen ist und der Wohnungsbau jetzt mit einem Riesendruck beginnt.
Für mich dreht sich alles um Genehmigungen und Nachfragewachstum, und wir arbeiten für diesen Sektor daran, wieder zur Normalität zurückzukehren, wir sind einfach noch nicht am Ziel. Können Sie sich einen Immobilienmarkt mit Hypothekenzinsen von 5 % statt 7 % vorstellen? Viele Immobiliendaten würden sich mit niedrigeren Hypothekenzinsen stärker stabilisieren.
Die Bauherren haben beim Verkauf ihrer Häuser einige erhebliche Vorteile, da sie sie als Ware verkaufen und sich nicht mit einigen der Probleme auseinandersetzen müssen, mit denen sich der traditionelle Hausverkäufer auseinandersetzen muss. In einem Umfeld mit hohen Hypothekenzinsen können sie niedrigere Zinssätze anbieten und einige Käufer abschrecken, die normalerweise in den Markt für den Verkauf bestehender Eigenheime einsteigen würden.
Alles in allem war dies ein schockierender Bericht in der Schlagzeile. Wenn man jedoch etwas genauer hinschaut, zeigt sich, dass der positive Immobilientrend, der im November 2022 begann, anhält, aber es muss noch mehr Arbeit geleistet werden.
