Das Jahr 2022 war aus gutem Grund voller Diskussionen über die Herausforderungen der Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Die Herausforderungen, vor denen Käufer heute stehen, sind erheblich: höhere Zinssätze, höhere Immobilienpreise, historisch niedrige Lagerbestände, steigende Arbeits- und Materialkosten sowie Herausforderungen in der Lieferkette. Oberflächlich betrachtet könnten diese Faktoren die Aussichten für den Wohnungsmarkt düster erscheinen lassen, insbesondere für Erstkäufer von Eigenheimen. Bei genauerer Betrachtung wird jedoch deutlich, dass die Marktbedingungen nicht so einfach sind. Trotz anhaltender Herausforderungen hinsichtlich der Erschwinglichkeit wünschen und streben viele Amerikaner nach wie vor nach Wohneigentum. Sie brauchen einfach Unterstützung, um die Hürden auf ihrem Weg zu nehmen.
Der Zustand des Marktes
Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum ist heute unbestreitbar niedriger als vor der COVID-19-Pandemie.
Die Immobilienpreise sind in den letzten zwei Jahren exponentiell gestiegen, wobei die Federal Housing Finance Agency von Mai 2021 bis Mai 2022 einen Anstieg von 18,3 % meldete. Und obwohl das Wohnungsangebot seit Februar stetig gestiegen ist, bleibt es immer noch knapp. Dies hat sich nicht nur auf die Immobilienpreise, sondern auch auf die Mieten ausgewirkt, wodurch auch Nichteigentümer unter Erschwinglichkeitsdruck geraten. Die Zinssätze erschweren den Markt zusätzlich, da sie von einem Rekordtief von 2,65 % im Januar 2021 auf 5,22 % im August 2022 gestiegen sind.
Vielleicht aufgrund dieser Änderung gaben nur 17 % der Verbraucher im Juni 2022 Home Purchase Sentiment Index von Fannie Mae an, dass es „ein guter Zeitpunkt zum Kaufen“ ist. All diese Statistiken erzählen jedoch nur einen Teil der Geschichte. Finanzielle Verpflichtungen, wie Schulden und Leasingzahlungen, bleiben historisch niedrig, gemessen am Verhältnis der finanziellen Verpflichtungen des Federal Reserve Board. UNS
Die Daten des Bureau of Economic Analysis zeigen, dass das verfügbare persönliche Pro-Kopf-Einkommen weiter steigt und die Bilanzen der Haushalte stark bleiben. Zudem ist der Arbeitsmarkt derzeit sehr stark. Das US Bureau of Labor Statistics berichtete, dass die Quote offener Stellen (Anzahl offener Stellen unter allen besetzten oder offenen Stellen) Ende Juni 6,6 % beträgt. Darüber hinaus setzt sich das Einkommenswachstum fort und stärkt die finanzielle Position des Durchschnittsverbrauchers.
Wer sind Erstkäufer von Eigenheimen
Im Laufe der Zeit steigt und fällt das Durchschnittsalter der Erstkäufer von Eigenheimen. Laut der National Association of Realtors liegt das aktuelle Durchschnittsalter für Erstkäufer bei 33 Jahren. Das US Census Bureau berichtet, dass in den nächsten vier Jahren mehr Amerikaner dieses beste Alter für den Erwerb von Eigenheimen erreichen werden als im letzten Jahrzehnt. Dies deutet darauf hin, dass sich möglicherweise mehr Erstkäufer von Eigenheimen auf den Markteintritt vorbereiten als seit geraumer Zeit, und die Branche muss bereit sein, sie zu unterstützen.
Hindernisse für Erstkäufer von Eigenheimen
Erstkäufer von Eigenheimen stehen vor mehreren einzigartigen Herausforderungen, die das Eigenheim weniger erreichbar erscheinen lassen, aber die größte ist es, sich eine Anzahlung zu leisten. In einer Umfrage von NerdWallet im Dezember 2021 unter Nicht-Hausbesitzern gaben 36 % der Befragten an, dass der Hauptgrund, warum sie derzeit kein Haus besitzen, darin besteht, dass sie nicht genug Geld für eine Anzahlung haben. Niedriges Einkommen und Kreditwürdigkeit waren mit 34 % bzw. 32 % die zweithäufigsten Gründe.
Nur 16 % der Befragten gaben an, kein Kaufinteresse zu haben, und nur 9 % nannten als Hauptgrund das Warten auf niedrigere Hypothekenzinsen. Für viele stellen Studiendarlehensschulden eine erhebliche Herausforderung dar, um genügend Ersparnisse für eine Anzahlung anzusammeln. Dies ist insbesondere ein Anliegen der Millennials, die eine wichtige demografische Gruppe der Erstkäufer von Eigenheimen sind. Im Juni 2021 gaben 35 % der von der National Association of Realtors befragten Millennials dies an Schulden aus Studentendarlehen war ein Hindernis für den Kauf eines Hauses.
Eine weitere Studie von Experian aus dem Jahr 2021 berichtete, dass Millennials im Alter zwischen 25 und 34 am ehesten Schulden bei Studentendarlehen haben und dass Millennials insgesamt durchschnittlich 40.000 US-Dollar schulden. Die politischen Entscheidungsträger ringen weiterhin mit den Herausforderungen der Studentenverschuldung. Im August erließ Präsident Biden eine Durchführungsverordnung, die die Hindernisse für den Erwerb von Wohneigentum für diejenigen, die Studentendarlehen zurückzahlen, weiter beseitigen könnte.
Das Weiße Haus berichtete, dass, wenn alle Kreditnehmer die durch die Anordnung gewährte Erleichterung in Anspruch nehmen würden, bis zu 43 Millionen Kreditnehmer eine gewisse Erleichterung erhalten würden und ungefähr 20 Millionen Kreditnehmern ihr gesamtes verbleibendes Guthaben erlassen würde. Insgesamt sind potenzielle Käufer von Eigenheimen mit Studienkrediten möglicherweise besser positioniert, um ein Eigenheim zu kaufen, als sie es vor der COVID-19-Pandemie waren.
Was die am zweithäufigsten genannten Hindernisse für Wohneigentum, niedriges Einkommen und Kreditwürdigkeit betrifft, deutet der Markt derzeit darauf hin, dass sich die Trends in die richtige Richtung bewegen könnten. Die Löhne steigen stetig, die Schuldendienstzahlungen der privaten Haushalte sind im letzten Jahr konstant geblieben, und die Federal Housing Finance Agency (FHFA) hat Initiativen zur Validierung und Genehmigung neuer Kreditbewertungsmodelle in Angriff genommen.
Chancen bleiben
Wenn das größte Hindernis für den Erwerb eines Eigenheims für die meisten Erstkäufer der Mangel an Mitteln für eine Anzahlung ist, dann besteht die erste Lösung darin, niedrige Anzahlungsoptionen zu finden. Es gibt einen signifikanten Unterschied zwischen dem Sparen für eine Anzahlung von 20 % und einer Anzahlung von 3 bis 5 %. Niedrigere Anzahlungsprogramme können Wohneigentumsinteressierten helfen, ihren Traum früher zu verwirklichen. Bei einem Haushalt mit dem nationalen Medianeinkommen kann es bis zu 14 Jahre dauern, bis eine Anzahlung von 20 % für ein Einfamilienhaus zum Medianpreis angespart ist. Und während dieser ein oder zwei Jahrzehnte könnten die Immobilienpreise weiter steigen, und der potenzielle Käufer verliert die Gelegenheit, durch Eigenkapital Vermögen aufzubauen.
Glücklicherweise gibt es herkömmliche und staatliche Anzahlungsprogramme, die Kreditgeber nutzen können. Verschiedene Regierungsbehörden, darunter die staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) Fannie Mae und Freddie Mac sowie die Federal Housing Administration, bieten Programme mit niedrigen Anzahlungen an, die potenziellen Eigenheimkäufern helfen können, früher in den Markt einzusteigen. Auf der konventionellen und Portfolio-Seite spielt die private Hypothekenversicherungsbranche (PMI) eine entscheidende Rolle bei der Unterstützung von Erstkäufern von Eigenheimen und Familien mit niedrigem Einkommen, die nicht in der Lage sind, eine Anzahlung von 20 % zu leisten.
Die Branche ist gut kapitalisiert und spielt eine aktive Rolle bei der Zusammenarbeit mit Kreditgebern, den GSEs und der FHFA, um Bereiche für die Erweiterung der Kreditbox zu identifizieren. Im letzten Jahr hat PMI mehr als 2 Millionen Hausbesitzern geholfen, eine Hypothek zu kaufen oder zu refinanzieren. Laut dem US-amerikanischen Verband der Hypothekenversicherer waren im Jahr 2021 fast 60 % der Kaufanbahnungen mit PMI auf Erstkäufer von Eigenheimen zurückzuführen. Über 40 % gingen an Kreditnehmer mit einem Einkommen von weniger als 75.000 $ pro Jahr. PMI überbrückt die Lücke für Eigenheimkäufer, indem es Erstkäufern von Eigenheimen und Kreditnehmern mit niedrigem Einkommen hilft, Eigenheimeigentum früher als sonst möglich zu erlangen. PMI dient nicht nur dem Kreditgeber, indem es die Kreditvergabe mit geringer Anzahlung unterstützt, sondern bietet auch dem Hauskäufer Vorteile.
PMI-Unternehmen bieten Eigenheimkäufer-Ausbildungskurse an, die den Eigenheimkäufer auf den Erwerb von Eigenheimen vorbereiten. Darüber hinaus bieten einige Hypothekenversicherungsunternehmen Produkte an, die dem Kreditnehmer nach dem Abschluss helfen. Es sind Programme verfügbar, die helfen, die Kosten einer Hausbesitzerversicherung oder größerer Gerätereparaturen auszugleichen, die beide für Erstkäufer von Eigenheimen von Vorteil sind.
Ich freue mich auf
Die Erschwinglichkeitsherausforderungen auf dem heutigen Markt können nicht abgetan oder ignoriert werden, aber sie sind nicht unüberwindbar. Insgesamt sind viele Verbraucher heute immer noch besser für den Kauf eines Eigenheims gerüstet als vor der COVID-19-Pandemie, insbesondere angesichts der verfügbaren Optionen für geringe Anzahlungen. Die PMI-Branche ist bereit, eine entscheidende Rolle bei der Verbesserung der Zugänglichkeit, Erschwinglichkeit und Nachhaltigkeit von Wohneigentum zu spielen.
Rohit Gupta ist Präsident und CEO von Enact Mortgage Insurance.
Diese ursprünglich im HousingWire Magazine erschienene Kolumne gibt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und ihrer Eigentümer wieder.
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