Während die Debatte über Quersubventionierung, die Politisierung der Agenturen und darüber, ob wir überhaupt LLPAs brauchen, tobt, wollten wir uns mit den praktischen Auswirkungen befassen, die sich daraus ergeben, dass die FHFA Kreditnehmer auf den untersten Rängen der Preismatrizen umwirbt und sie für andere teurer macht potenzielle Kreditnehmer.
Sind Erstkäufer von Eigenheimen mit niedrigem FICO besser dran mit einer herkömmlichen Hypothek und reduzierten LLPA-Gebühren oder einem FHA-Darlehen ohne überhaupt keine? Wir haben mit mehreren Kreditsachbearbeitern und einer in Washington, DC ansässigen Denkfabrik gesprochen Städtisches Institut um ihre Ansichten zu hören.
MIP-Schnitte und LLPA-Schnitte
Da für ein FHA-Darlehen niedrigere Mindestbonitätswerte und eine erforderliche Anzahlung von nur 3,5 % erforderlich sind, sind sie besonders bei Erstkäufern von Eigenheimen beliebt. Während das FHA-Darlehen es einem Kreditnehmer ermöglicht, weniger Geld anzulegen und keine LLPAs beinhaltet, ist diese Flexibilität mit hohen Vorab- und jährlichen Kosten in Form von Hypothekenversicherungsprämien (MIP) verbunden.
Im März machte es FHA-Kommissarin Julia Gordon etwas günstiger. Sie kündigte an, dass die Agentur die jährlichen Hypothekenversicherungsprämien um 30 Basispunkte auf 55 Basispunkte senken werde, um die Kosten für bereits überlastete Kreditnehmer zu senken, da die Erschwinglichkeit von Eigenheimen einen historischen Tiefstand erreicht habe.
Es handelt sich nicht um eine enorme Kürzung, aber sie reicht aus, um für einige Kreditnehmer den Ausschlag für FHA-Darlehen zu geben, selbst wenn die LLPA-Kürzungen bei herkömmlichen Darlehen gelten, sagten mehrere LOs gegenüber HousingWire. Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen und niedrigeren FICO-Scores zahlen nach Berücksichtigung der PMI-Kosten, die für Kreditnehmer anfallen, die weniger als 20 % zurückzahlen, immer noch mehr für eine herkömmliche Hypothek, sagten die LOs.
„Das eigentliche Problem besteht darin, dass diese 660 FICO-Kreditnehmer mit einem Abschlag von 5 % mit diesen Anpassungen am Ende auf FHA umsteigen werden, weil nicht nur ihr Zinssatz für das herkömmliche Darlehen höher sein wird, sondern auch ihre Hypothekenversicherungskosten wesentlich höher als FHA“, sagte ein Produktionsleiter in Nordkalifornien.
Natürlich ist die finanzielle Situation jedes Kreditnehmers etwas anders und durch die neuen LLPA-Änderungen werden Kreditnehmer hinzukommen, für die herkömmliche Kredite gelten geringfügig attraktiver als ein FHA-Darlehen, sagte Janneke Ratcliffe, Vizepräsidentin des Housing Finance Policy Center am Urban Institute.
„Das war früher [the case] für niemanden mit einem LTV über 95, basierend auf unseren Berechnungen, aber jetzt haben die Leute mit der allerhöchsten Kreditwürdigkeit eine ausgeglichene Wahl zwischen FHA- und herkömmlichen GSE-Darlehen“, sagte Ratcliffe.
Laut der Analyse des Urban Institute werden beispielsweise Kreditnehmer mit einem Kredit-Score von 760 und höher und einem LTV von über 95 % weiterhin besser gestellt oder im Grunde ausgeglichen zwischen einem FHA- und einem GSE-Kredit mit einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) von 35 % sein .
„Wenn Sie einen FICO von 740 und einen LTV von 95 % haben, ist das ein Unterschied von 5 US-Dollar“, bemerkte Ratcliffe.
Die Änderungen seien marginal genug, um in der Preisstrategie eines Kreditgebers berücksichtigt zu werden, oder andere Variablen könnten den Unterschied ausgleichen, erklärte sie.
Auf LLPAs wird verzichtet Fannie Mae’s HomeReady und Freddie Mac’s HomeMögliche Darlehensnehmer; und Kredite an Erstkäufer von Eigenheimen mit einem qualifizierten Einkommen, das 100 % des regionalen Durchschnittseinkommens (Area Median Income, AMI) oder 120 % des AMI in Gebieten mit hohen Kosten beträgt oder darunter liegt.
Mit Ausnahme der Erstkäufer, denen die LLPA-Gebühren erlassen werden, nein neu Gruppen von Kreditnehmern erhalten eine deutlich bessere Ausführung mit FHA nach den Änderungen.
Einige werden sich eher dem „So oder so“-Prinzip zuwenden, so dass die Entscheidungen der Kreditgeber hinsichtlich der Preisgestaltung für sie einen größeren Unterschied machen können. „Die Leute sollten doch einkaufen, oder?“ Ratcliffe fügte hinzu.
Nach Angaben des Urban Institute lagen im Jahr 2022 nur 7,6 % der von Fannie Mae abgeschlossenen Kaufkredite über einem LTV von über 95 %. Diese Kategorie von Kreditnehmern war in der Vergangenheit der Sweet Spot für die FHA.
Brian Parkinson, Kreditgeber bei Alerus-Hypothek wies auf die Möglichkeit hin, dass Fannie Mae und Freddie Mac versuchen könnten, die Lücke zwischen FHA-Hypotheken für Minderheitskunden und herkömmlichen Krediten für Kreditnehmer mit geringerer Bonität zu schließen.
„Wir stellen außerdem fest, dass FHA-Hypotheken zu einem höheren Prozentsatz Minderheitskunden bedienen als herkömmliche Hypotheken mit niedrigerer Kreditwürdigkeit. Ich weiß nicht, ob Fannie Mae und Freddie Mac versuchen, diese Lücke zu schließen“, sagte Parkinson.
Neben der Preisgestaltung gibt es verschiedene andere Gründe, warum Kreditnehmer mit hohem LTV und hoher Kreditwürdigkeit keine FHA-Kredite aufnehmen, aber vielen von ihnen geht es laut Ratcliffe nach dem 1. Mai besser.
„Es dreht sich alles um (Eigenheim-)Equity, das ist heutzutage in Washington ein großes Schlagwort“, sagt Bob Yopko, Hypothekenmakler bei Erste Equity-Wohnhypothekgenannt.
Aber ob Kreditnehmer mit niedriger Bonität und einer geringen Anzahlung von den GSEs für einen herkömmlichen Kredit zugelassen würden, sei eine andere Frage, bemerkte Yopko.
„Sie haben nicht vergessen, was sie 2008 getan haben, als im Grunde jeder einen Kredit bekommen konnte, und das tun sie nicht noch einmal. Sie versuchen, ihre Portfolios zu schützen und gute Kredite zu vergeben. Gleichzeitig versuchen wir, den Erstkäufern von Eigenheimen gegenüber fair zu sein. Es ist also eine gemischte Botschaft“, erklärte er.
Während FHA-Darlehen für Kreditnehmer günstige Zinssätze bieten, werden sie von gelisteten Maklern auf wettbewerbsintensiven Märkten oft gemieden – was wiederum herkömmliche Kredite für Kreditnehmer attraktiver macht.
Angesichts des begrenzten Bestands werden Immobilienmakler eher zu einem herkömmlichen Darlehen in Höhe von 200.000 US-Dollar als zu einem FHA-Darlehen in Höhe von 200.000 US-Dollar tendieren, „wegen einiger heikler Dinge, auf die FHA-Gutachter möglicherweise hinweisen“, sagt Don Bleuenstein, Präsident von Edelstein-Wohnungsbaudarlehengenannt.
Da die Änderungen einer neuen Gruppe von Erstkreditnehmern kaum zugute kommen, stellt Parkinson fest, dass hier die Fähigkeiten und das Wissen der Kreditsachbearbeiter zum Tragen kommen, um die beste Option für den Kreditnehmer herauszufinden.
„All diese Dinge müssen mit dem Hypothekenexperten besprochen werden, um herauszufinden, welches das beste Programm ist und welches Programm wir verwenden müssen, um ein erfolgreich angenommenes Kaufangebot zu erhalten.“ Das ist es, was schwierig wird.“ Sagte Parkinson.
