Vor der Immobilienkrise 2008 boten Hausverkäufer den FHA-Kreditnehmern DPA an und erhöhten den Verkaufspreis, um die Kosten zu decken, was zu übertriebenen Verlusten für das FHA-Programm führte.
Das Wohnumfeld ist heute anders – ein Kreditgeber hat weitaus weniger Kontrolle über den Verkaufspreis eines Hauses und keine Kontrolle über den Gutachter, so a Papier herausgegeben von Ted Tozer, einem nicht ansässigen Fellow am Urban Institute und ehemaligen Präsidenten und CEO von Ginnie Mae.
„Durch die Aufhebung dieser Beschränkung, um Kreditgebern die Bereitstellung von DPA zu ermöglichen, entweder durch Eigenfinanzierung oder durch ein Zuschussprogramm, könnten politische Entscheidungsträger dazu beitragen, das Anzahlungshindernis für viele Familien zu beseitigen“, sagte Tozer.
Kreditgeber könnten DPA über zwei Kanäle bereitstellen – den ersten Kanal über die unbegrenzte Eigenfinanzierung.
Der Kreditgeber könnte dem Kreditnehmer einen um 1 % höheren Zinssatz in Rechnung stellen, um eine Anzahlung in Höhe von 3,5 % zu finanzieren, was es dem Kreditgeber ermöglichen würde, eine Anleihe auszugeben Ginnie Mae– garantierte hypothekenbesicherte Sicherheit (MBS), die eine ausreichende Prämie generieren würde, um die erforderliche Anzahlung zu finanzieren, erklärte Tozer.
Diese Kredite hätten weiterhin Zugriff auf alle Funktionen des Streamline-Refinanzierungsprogramms der FHA, was es Kreditnehmern ermöglicht, ihre Zahlungen zu reduzieren, wenn sie ihre neue Hypothek behalten.
„Angesichts der Robustheit der Verwendung von Ginnie Mae MBS zum Premiumpreis zur Finanzierung des Programms wäre es nicht nötig, die Verfügbarkeit einzuschränken“, sagte Tozer.
Der zweite Kanal wäre ein Zuschuss aus Unternehmensmitteln des Kreditgebers.
Da Kreditgeberzuschüsse nur über begrenzte Mittel verfügen, könnten die Programme auf bestimmte Einkommensniveaus und vorrangige Märkte beschränkt werden, heißt es in dem Papier.
Über diesen Kanal müssten Kreditnehmer weiterhin Hypothekenversicherungskosten zahlen – was sich auf die Differenz zwischen der privaten Hypothekenversicherung, die für die GSE-Darlehen erforderlich ist, und der von der FHA geforderten jährlichen Hypothekenversicherungsprämie von 0,55 % belaufen würde.
„Die FHA könnte mit dem Kongress zusammenarbeiten, um das FHA-Modernisierungsgesetz so zu ändern, dass nur Unternehmen, die den Verkaufspreis des Hauses beeinflussen können, von der Bereitstellung von DPA ausgeschlossen werden“, sagte Tozer.
Als alternative Lösung brachte Tozer die Idee vor, das FHA-Programm zu einem Programm ohne Anzahlung zu machen – ein Vorschlag, der erstmals 2004 von der Regierung George W. Bush gemacht wurde.
„Wenn diese Änderung vorgenommen würde, würde das FHA-Programm zu den anderen staatlich versicherten Programmen der gehören US-Veteranenministerium und das US-Landwirtschaftsministerium die keine Anzahlung erfordern“, bemerkte Tozer.
Der Vorschlag des Papiers, das FHA-Modernisierungsgesetz zu ändern, erfolgt vor dem Hintergrund des Drucks auf die Erschwinglichkeit von Erstkäufern von Eigenheimen.
Der Mangel an zum Verkauf stehenden Häusern treibt die Immobilienpreise in die Höhe, und die 30-jährigen Festzinsen lagen in den letzten zwei Monaten bei nahezu 7 %.
„Die Erschwinglichkeit von Wohnraum bleibt trotz der Versuche der Federal Reserve, den Markt abzukühlen, gefährlich nahe an den 37-Jahres-Tiefstständen, die Ende letzten Jahres erreicht wurden“, sagte Andy Walden. Schwarzer RitterVizepräsident für Unternehmensforschung.
