Die Hypothekenzinsen fielen vor zwei Wochen und stiegen letzte Woche wieder stetig an. Reicht das aus, um neue Verkäufer zu motivieren, oder müssen wir bis 2025 warten, bevor sich die Eigenheimverkäufe endlich erholen?
Aus Sicht der gesamten Lagerbestände haben wir in den letzten Wochen keine Belebung der Nachfrage gesehen, da die Hypothekenzinsen unter 7 % gefallen sind. Das überrascht mich ein wenig. Ich hatte erwartet, dass sich die Nachfrage bei billigerem Geld beleben würde. Hier spielen zwei Faktoren eine Rolle.
1) Es könnte sein, dass die Zinsen nicht weit genug gefallen sind oder nicht lange genug auf diesem Niveau geblieben sind. Ich hatte erwartet, dass unter 6,75 bis 6,5 eine Schwelle für Käufer wäre, um aktiv zu werden. Wir haben vor 10 Tagen 6,5 erreicht. Aber die Zinsen blieben nicht lange auf diesem Niveau und stiegen die ganze letzte Woche. Als Eigenheimkäufer müsste ich über Zinsen und Kaufoptionen Bescheid wissen, um so schnell zu steigen. Die meisten Käufer sind sich dessen ehrlich gesagt nicht so bewusst. Steigende Zinsen können mich schnell stoppen, aber es dauert länger, bis niedrigere Zinsen mich zum Handeln motivieren.
2) Der andere Grund, warum wir bei niedrigeren Zinsen keine Belebung der Nachfrage gemessen haben, ist die saisonale Lage. Damit sinkende Zinsen Käufer zum Handeln motivieren, müssten sie aktiv einkaufen. Wir könnten erleben, dass Hauskäufer sich schon jetzt voll auf das Jahr 2024 vorbereiten und abwarten, wie hoch die Zinsen sind, wie sich die Wirtschaft entwickelt und wer im nächsten Frühjahr Präsident wird. Wäre ich ein Hauskäufer, würde ich nicht viele Markttrends erkennen, die mich jetzt zum Kauf veranlassen würden.
Was auch immer die Gründe sein mögen, wir messen für diesen düsteren Wohnungsmarkt 2024 noch keine steigende Nachfrage.
Inventar
Derzeit sind 693.000 Einfamilienhäuser auf dem Markt. Das entspricht einem Anstieg von 1,3 % für die Woche und ist damit etwas stärker als das wöchentliche Saisonmodell geschätzt hat. Derzeit sind fast 41 % mehr Häuser auf dem Markt als im letzten Jahr. Steigende Hypothekenzinsen bremsten Ende August letzten Jahres die Zahl der Hauskäufer, und die Lagerbestände stiegen ungewöhnlich schnell. Im Vorjahr waren die Lagerbestände bis Ende Oktober wöchentlich um 1-2 % gestiegen.
Wir haben den Lagerbestandshöchststand für dieses Jahr noch nicht erreicht. Mit einem wöchentlichen Anstieg der unverkauften Häuser auf dem Markt um 1,3 % hat sich der Anstieg noch nicht stabilisiert. Aus dieser Angebotsperspektive haben wir in den letzten Wochen keine Belebung der Nachfrage gesehen, da die Hypothekenzinsen unter 7 % liegen. Wie ich bereits erwähnte, überrascht mich das. Ich hatte mit einer gewissen Belebung der Nachfrage bei billigerem Geld gerechnet. Da wir noch nicht einmal ein Plateau beim Lagerbestand gesehen haben, bedeutet das, dass Eigenheimkäufer auf Änderungen der Hypothekenzinsen achten müssen. Häuser und Raten sind immer noch sehr teuer und die Saison ist schon spät.
Das nächste Signal, nach dem wir suchen, ist also, ob sich die wöchentliche Bestandsänderung stabilisiert – von einem wöchentlichen Zuwachs von 1,3 % auf unter 1 % oder stagnierend. Wenn die Hypothekenzinsen nicht steigen, erwarte ich im nächsten Monat einen deutlichen Anstieg. Nehmen wir an, der Bestand an nicht verkauften Objekten steigt trotz sinkender Bestände weiter an. In diesem Fall werde ich zu den Prognosemodellen zurückkehren und sie neu kalibrieren. Behalten Sie den Bestand also in den nächsten sechs Wochen oder so im Auge.
Ausstehende Hausverkäufe
Apropos Neukalibrierung: Wir haben letzte Woche ein großes Datenbankcode-Upgrade durchgeführt und einige der Berechnungen sind noch in Bearbeitung, daher veröffentlichen wir die neuen Listing-Daten diese Woche nicht. Nächste Woche wird an dieser Front alles wieder normal sein.
Derzeit sind Verträge für 367.000 Einfamilienhäuser und weitere 77.000 Eigentumswohnungen abgeschlossen. Das sind 3 % weniger als vor einer Woche und unverändert gegenüber dem Vorjahr. Wenn wir uns die Verkaufsraten ansehen, ist es normal, dass das Verkaufstempo in der zweiten Jahreshälfte nach dem Höhepunkt im Juni nachlässt.
In der ersten Jahreshälfte habe ich immer erwartet, dass wir im Jahr 2023 ein leichtes Wachstum sehen würden, aber das ist bisher nicht eingetreten. Das Verkaufstempo strebt für das Jahr knapp über 4.000.000 an. Das ist nicht gewachsen und rutscht gegenüber dem Tempo zu Beginn des Jahres leicht ab. In diesem Diagramm folgt die dunkle Linie für 2024 der roten Linie vom letzten Jahr. Vielleicht werden wir 2025 endlich ein gewisses Wachstum bei den Eigenheimverkäufen sehen. Aber es muss noch zu den Daten hinzugefügt werden.
Immobilienpreise
Die Umsätze sind also rückläufig und zeigen auch 2024 keine Anzeichen einer Besserung. Die Lagerbestände steigen und haben ihren Jahreshöchststand noch nicht erreicht. Wenn das Angebot steigt und die Nachfrage sinkt, bedeutet das nicht, dass die Preise fallen würden?
Das könnte man meinen, aber das ist nicht der Fall. Zumindest fallen die Immobilienpreise im Landesdurchschnitt nicht. Tatsächlich sind die Immobilienpreise in vielen Märkten heute niedriger als vor einem Jahr. Vielerorts steigen die Immobilienpreise sogar. Landesweit sind die Immobilienpreise etwa 3 % höher als vor einem Jahr. Wenn wir uns jede Woche die Preise der neuen Angebote ansehen, können wir erkennen, was los ist.
In den letzten drei Jahren haben sich die Immobilienpreise seit 2022 kaum verändert.
Während der Pandemie stiegen die Preise von einem Medianpreis von 300.000 auf 350.000 und schließlich 400.000 Dollar. Am unteren Ende der Grafik, in den Jahren 2018 und 2019, gab es steigende Hypothekenzinsen und Trumps Handelskriege, die die Wirtschaft wirklich ausbremsten. Das Wachstum der Eigenheimpreise stagnierte von 2019 bis 2020. Dann änderten sich natürlich im ersten Quartal 2020 alle Makrofaktoren.
Ich verwende diese Ansicht des Preises der neu gelisteten Kohorte jede Woche gerne als Frühindikator für zukünftige Verkaufspreise. Ein Haus wird jetzt gelistet, ist einen Monat lang auf dem Markt, nimmt ein Angebot an, geht in den Vertrag und der Verkauf wird einen weiteren Monat später abgeschlossen. Wenn Verkäufer Käufer haben, setzen sie für das Angebot einen leichten Aufschlag an. So können wir die schnell reagierenden Preisänderungen sehen.
Der Medianpreis der neuen Angebote lag diese Woche bei 410.000 US-Dollar. Das ist weniger als letzte Woche und nur 2,8 % mehr als im Vorjahr zu dieser Zeit. Verkäufer haben eine sogenannte „Downside-Stickiness“ bei ihren Angebotspreisen. Hausverkäufer wollen eigentlich nicht weniger als ihre Nachbarn anbieten, daher sehen wir selbst in einer Welt mit geringer Nachfrage keine dramatischen Preisrückgänge bei Eigenheimen.
Dies hilft uns, vorherzusagen, wie sich die Immobilienpreise in den nächsten Jahren entwickeln könnten. Wir hatten zwei volle Jahre, in denen die Immobilienpreise praktisch nicht gestiegen sind, aber die Preise sind nicht abgestürzt, obwohl das gesamte Transaktionsvolumen eingebrochen ist. Ich könnte mir noch ein paar Jahre vorstellen, in denen sich die Immobilienpreise kaum oder gar nicht ändern, während die Einkommen steigen und die Zinsen in Zukunft vielleicht wieder sinken, sodass die Erschwinglichkeit endlich wieder steigt.
Verkaufspreise
Wenn wir uns die Häuser ansehen, für die diese Woche Angebote eingehen und Verträge abgeschlossen werden, sehen wir, dass der nationale Durchschnittspreis bei 389.900 USD liegt. Das ist für die Woche ein Rückgang von fast 1 %, aber immerhin rund 4 % mehr als vor einem Jahr. Die neuen Angebote weisen also einen Preisanstieg von 3 % auf, und die neuen Kaufverträge weisen einen Preisanstieg von etwa 4 % auf. Die abgeschlossenen Verkäufe für das Jahr werden irgendwo in diesem Bereich liegen.
Die Verkaufspreise sinken mit der Jahreszeit in der zweiten Jahreshälfte. Die dunkle Linie dieses Jahres ist immer noch höher als im letzten Jahr, wenn wir uns die Kohorte der Häuser ansehen, für die jede Woche Angebote eingehen und Verträge abgeschlossen werden.
Die Leute fragen mich, wie sich die Altos-Messwerte für Immobilienpreise von anderen Messgrößen wie dem Case Shiller Index unterscheiden. Ein Unterschied besteht darin, dass Altos den Immobilienmarkt misst. Case Shiller ist ein sogenannter Wiederholungsverkaufsindex, bei dem versucht wird, den Preis desselben Hauses im Laufe der Zeit zu betrachten. Um wie viel hat sich der Preis eines bestimmten Hauses verändert? In den Altos-Daten ist dies das, was ich heute kaufen kann, wenn ich auf den Markt gehe. Dies ist der Preis, den die Leute für Häuser zahlen. Altos konzentriert sich auf „Wie viel kosten Häuser?“ Während sich ein Wiederholungsverkaufsindex darauf konzentriert „Um wie viel hat sich der Wert eines Hauses im Laufe der Zeit verändert?“ Natürlich sind sie eng miteinander verbunden. Wenn die Nachfrage steigt, steigt der Marktpreis und der Wiederholungsverkaufswert. Aber wenn Sie ein Haus kaufen oder verkaufen, würde ich vorschlagen, dass die Zahl, die Sie interessiert, die Marktzahl ist. „Was ist heute tatsächlich verfügbar? Wie verändert sich der Markt? Kann ich es mir jetzt leisten?“
Auch wenn die Verkaufszahlen nicht gestiegen sind (wie ich bereits erwähnte, sind wir auf dem besten Weg, 2024 4 Millionen Verkäufe zu erzielen), wissen die Käufer, wo der Preis liegt. Diese 390.000 Dollar oder so sind heute die Kaufgrenze für den amerikanischen Verbraucher. Sie ist nur um einen winzigen Bruchteil höher als vor einem Jahr und zeigt in diesem Jahr keine Anzeichen für einen dramatischen Anstieg. Sie könnte schnell fallen, wenn die Hypothekenzinsen wieder steigen oder wenn beispielsweise die Wirtschaft stark einbricht.
Preisvergünstigungen
Wir nähern uns dem Ende der Saison. Die Preise für die Häuser auf dem Markt sind relativ stabil. Der Anteil der Häuser auf dem Markt mit Preisnachlässen ist diese Woche leicht gestiegen, aber das Tempo der Preissenkungen nimmt nicht mehr besonders schnell zu.
Etwa 39,7 % der Häuser auf dem Markt wurden im Vergleich zum ursprünglichen Listenpreis reduziert. Das sind etwa 30 Basispunkte mehr als letzte Woche. In den nächsten Wochen können Sie sehen, wie die Steigung der diesjährigen Preissenkungen, die dunkle Linie, uns unter den dramatisch nachlassenden Markt von 2022 bringen wird.
Die Daten zu den Preissenkungen stimmen mit den anderen Angebots- und Nachfrage- sowie Preisindikatoren überein, die wir heute vorgestellt haben. Nichts davon deutet auf eine Preisstärke auf dem Markt hin. Aber es bricht auch nichts zusammen.
Als Faustregel für „normal“ verwende ich hier 35 %. In allen Märkten verlangen manche Verkäufer zu hohe Preise und nehmen einen Preisnachlass. Normalerweise ist das etwa ein Drittel des Marktes, aber das ist je nach Standort unterschiedlich. In Phoenix zum Beispiel sind es normalerweise etwa 40 %, während aufgrund der ständig knappen Lagerbestände in der Bay Area normalerweise nur etwa 20-25 % einen Preisnachlass nehmen. Landesweit mussten mehr Verkäufer als üblich ihre Angebotspreise senken. Das sollte keine Überraschung sein. Was wir jetzt beobachten, ist, ob, wenn die Käufer für den Rest des Jahres noch zurückhaltend bleiben, diese „Abwärtsstarre“ der Verkäuferpreise nachlässt. Das heißt, werden die Verkäufer schließlich frustriert über den Mangel an Angeboten und nehmen den Rabatt in Anspruch, um eine Immobilie loszuwerden? Wir haben dafür bisher keine Anzeichen gesehen. Und da die meisten Hausbesitzer über eine Menge Eigenkapital und eine ausgezeichnete Finanzierung verfügen, können Sie sich vorstellen, dass diese Verkäufer keinen Grund zur Eile haben.
Und deshalb führen wir diese Datenarbeit jede Woche durch. Wenn die Verkäufer ihre Erwartungen endlich ändern, werden wir das schnell in den Daten sehen. Die Hypothekenzinsen blieben dieses Jahr länger höher als irgendjemand erwartet hatte. Vielleicht haben wir endlich die Wende geschafft? Wenn wir Glück haben? Für Käufer und Verkäufer können sich diese Bedingungen schnell ändern.
Mike Simonsen ist der Gründer von Altos Research.
Geschrieben von Mike Simonsen
