Accessory Living Units (ADUs) erlebten während der Pandemie einen Anstieg der Popularität, als Tiefstzinsen das explodierende Interesse an mehr Spielraum für alles, von Heimbüros bis hin zu voll ausgestatteten Wohnräumen, schürten.
Aber die Pandemie ist jetzt vorbei und die Zinsen sind hoch. Also, was passiert jetzt mit ADUs? Die kurze Antwort: viel. Aber die Landschaft ändert sich, und ADU-Käufer (und ADU-Bauherren und -Macher) passen sich daran an. Hier sind einige der wichtigsten Trends, die wir beobachtet haben.
Kunden sind daran interessiert, größer zu werden
ADUs haben immer noch eine maximale Größe von etwa 1.000 Quadratfuß, also ist „groß“ wie immer ein relativer Begriff. Das Interesse an den kleineren Strukturen, die während der Pandemie Verkaufsschlager waren, hat einer Welle von Anfragen nach ADUs mit Badezimmern, Küchenzeilen und der gesamten Suite von HLK-, Sanitär- und Elektrodiensten Platz gemacht.
Steigende Kosten im Zusammenhang mit höheren Zinssätzen bremsen jedoch die Umstellung auf den Verkauf dieser voll ausgestatteten ADUs, und das ist verständlich. Anfang 2022 hielten sich die Menschen an Zinssätzen von 3 % und 4 % fest. Jetzt sind diese Zahlen eher 8 % oder 9 %.
Für einen voll ausgestatteten ADU in Höhe von 240.000 USD kostet ein 30-jähriges Darlehen mit einem Zinssatz von 8 % über 600 USD mehr pro Monat im Vergleich zum gleichen Darlehen mit einem Zinssatz von 4 %. Der stärkere Fokus auf die Kosten verstärkt nun das Interesse an modularen, fabrikgefertigten ADUs, die tendenziell kostengünstiger und schneller zu bauen sind als kundenspezifische Konstruktionen vor Ort.
Dennoch ist ein ADU eine große Investition, und potenzielle Kunden denken gründlicher nach, bevor sie den Abzug betätigen. Trotzdem lohnen sich ADUs für viele Hausbesitzer immer noch – es hängt nur vom ROI eines bestimmten Projekts ab.
ROIs sind schwer zu berechnen, aber es gibt Faustregeln
Schauen Sie sich im Internet um und Sie werden feststellen, dass ROI-Schätzungen (und Faustregeln zur Schätzung des ROI) für ADUs überall zu finden sind.
A Veranda.com lernen fanden heraus, dass Häuser mit ADUs im Durchschnitt etwa 35 % teurer sind als solche ohne ADUs. Heimatlicht befragt Immobilienmakler, die den ADU-ROI je nach Standort als neutral bis negativ bewerteten. Angenommen, die ADU ist eine Vollzeitmiete, Symbiose Schätzungen dass der Immobilienwert des ADU-Eigentümers um das 100-fache der monatlichen Miete für das ADU steigt.
Während viele Kunden daran interessiert sind, eine ADU für die Vollzeitmiete hinzuzufügen, scheinen die meisten daran interessiert zu sein, einen flexiblen Raum für den persönlichen Gebrauch als privates, freistehendes Quartier für Besucher und eine kurzfristige Vermietung zu entwickeln, wenn es für sie günstig ist.
Die Mehrheit plant nicht, ihre ADUs ganztägig zu vermieten, also lassen Sie uns die ADU-Kosten als Grundlage für die Schätzung der Rendite verwenden.
Alles in allem kosten ADUs in der Regel etwa 400 US-Dollar pro Quadratfuß – und dazu gehören nach unseren Schätzungen Baustellenarbeiten, das Fundament, Versorgungsanschlüsse usw. Wir haben auch festgestellt, dass in den Augen der Immobilienmärkte die Grundfläche einer freistehenden ADU zur Gesamtquadratzahl der Hauptwohnung hinzukommt. Wir sehen auch das größte Interesse an ADUs in Stadtteilen mit Immobilienwerten im Bereich von 600 bis 800 US-Dollar pro Quadratfuß.
Aus der engen Perspektive der kurzfristigen Immobilienbewertung (d. h. ohne potenzielle Mieteinnahmen) sehen Sie in diesen Märkten einen 1,5-fachen oder besseren ROI. Umgekehrt, wenn Sie dort leben, wo Immobilien für weniger als 400 US-Dollar pro Quadratfuß verkauft werden, sehen Sie möglicherweise einen flachen bis negativen ROI.
Genehmigungen werden immer einfacher, aber es gibt Fortschritte
Die Stadtführer sind jetzt mit dem Potenzial von ADUs vertraut, um einen seit langem bestehenden, hartnäckigen landesweiten städtischen Wohnungsbau anzugehen Mangel – gerade wenn es um bezahlbaren Wohnraum geht. Die Liste der urbanen Zentren, die ADUs angenommen haben oder dabei sind, ADUs anzunehmen, ist lang und wächst (vgl Denver, Austin, Los AngelesUnd Seattle als Beispiele).
Geografisch gesehen werden ADU-Brutstätten wie Kalifornien und der pazifische Nordwesten mit Colorado, dem Großraum Washington, DC, North Carolina und Georgia verbunden. An all diesen Orten spielt eine liberalere ADU-Zonierung eine Rolle.
Die Zoneneinteilung ist ein nationaler Trend zur Liberalisierung, wobei Städte mit Wohnungsmangel eine Vorreiterrolle einnehmen. Städte bestehen jedoch aus Nachbarschaften, und die Akzeptanz von ADUs kann auf die Abgrenzung von Parkplätzen, Rückschlägen und anderen Anforderungen durch eine Nachbarschaft oder einen Hausbesitzerverband hinauslaufen.
Die oft hyperlokale Natur der ADU-Genehmigung kann potenzielle ADU-Käufer abschrecken, denen das Fachwissen (oder die Zeit und Energie) fehlt, um sich im regulatorischen Labyrinth zurechtzufinden. ADU-Bauherren treten als Teil eines anderen Trends ins Leere.
Die Bauherren von ADU arbeiten an einer schlüsselfertigen Vision.
Eine ADU zu bauen bedeutet, ein kleines Haus zu bauen. Dazu gehören die Genehmigung, Finanzierung und Verwaltung aller Details der physischen Infrastruktur: Vermessung, Planierung, Fundamentarbeiten, Einbinden von Elektro- und Sanitärleitungen und so weiter. Es gibt viele bewegliche Teile.
Die meisten Menschen, die sich für den Bau von ADUs interessieren, haben Jobs, um sich diese leisten zu können. Sie haben jedoch nur begrenzt Zeit, um die Details zu verdauen und zu bearbeiten.
Führende Hersteller von ADUs bauen interne Teams und Netzwerke externer Partner auf, um Kunden dabei zu helfen, ADUs mit minimalem Zeit- und Arbeitsaufwand zu erstellen. Dazu gehört das Angebot wettbewerbsfähiger Finanzierungen, die Verfolgung der Unwägbarkeiten lokaler Genehmigungen und die anschließende Unterstützung der Kunden durch das Genehmigungsverfahren. Und im Fall von hergestellten ADUs überprüfen die Teams lokale Auftragnehmer und verpacken Angebote von Drittanbietern für Arbeiten vor Ort. Die Vision ist es, Kunden einen problemlosen (oder zumindest minimalen) schlüsselfertigen ADU-Bauprozess anzubieten.
Diese Vision befindet sich sozusagen noch im Aufbau. Aber für Hausbesitzer und die Städte und Gemeinden, in denen sie leben, um die vielen Belohnungen zu ernten, die ADUs versprechen, lohnt es sich, sie zu verfolgen.
Jeremy Nova ist der Gründer von Studio Shed.
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